U ziet een appartement in Spanje van 90 m². Op papier klinkt dat als een ruime woning. Maar tijdens de bezichtiging kan het toch anders voelen: de woonkamer lijkt kleiner dan verwacht, de slaapkamers zijn niet bijzonder ruim en het terras neemt een flink deel van de oppervlakte in.
Het antwoord zit vaak in de manier waarop de oppervlakte in Spanje wordt bepaald en vermeld. In Nederland kijken we bij woningen naar de gebruiksoppervlakte wonen. In Spanje wordt een woning regelmatig aangeboden met een superficie construida, en die kan groter zijn dan de ruimte die u daadwerkelijk als woonruimte ervaart.
Waar komen die extra vierkante meters vandaan?
Superficie construida is niet hetzelfde als de Nederlandse gebruiksoppervlakte wonen. Bij de gebouwde oppervlakte kunnen onder andere muren en constructieve onderdelen worden meegenomen.
Bij bepaalde Spaanse oppervlakte- en taxatiedefinities kunnen ook delen van buitenruimtes worden meegerekend. Hoe dat precies uitpakt, hangt af van de gebruikte definitie, het soort document en de situatie.
Een terras van 20 m² telt niet altijd als 20 m² extra woonruimte
Stel: een appartement heeft 75 m² binnenruimte en een overdekt privéterras van 20 m². Bij bepaalde Spaanse oppervlakte- en taxatiedefinities kan zo'n terras voor 50% worden meegerekend.
- 20 m² terras × 50% = 10 m²
- 75 m² binnenruimte + 10 m² terras = 85 m²
De eigenaar houdt gewoon 20 m² terras
Fysiek verandert er niets: het terras blijft 20 m². Alleen voor de betreffende oppervlakteberekening wordt daarvan 10 m² meegenomen. De 50%-regel geldt dus niet zomaar voor iedere Spaanse woning of advertentie; het is een rekenwijze binnen bepaalde definities.
Superficie útil: de bruikbare oppervlakte
Superficie útil kunt u het eenvoudigst zien als de bruikbare oppervlakte van de woning. Het gaat om de oppervlakte die binnen de woning daadwerkelijk beschikbaar is om te gebruiken. Hoe die precies wordt bepaald, hangt af van de gebruikte Spaanse definitie en de context.
Belangrijk voor Nederlandse kopers: superficie útil is niet één-op-één hetzelfde als de gebruiksoppervlakte wonen volgens NEN 2580. De begrippen lijken op elkaar, maar de meetregels zijn niet hetzelfde.
Superficie construida: de gebouwde oppervlakte
Superficie construida gaat over de gebouwde oppervlakte. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de ruimte die u daadwerkelijk gebruikt; ook delen van muren en constructieve onderdelen kunnen worden meegenomen. Daarom ligt de superficie construida doorgaans hoger dan de superficie útil.
Een woning met een superficie útil van 75 m² kan daardoor met 90 m² superficie construida worden aangeboden. Beide getallen gaan over dezelfde woning.
En bij appartementen: superficie construida con elementos comunes
Bij appartementen komt daar soms nog een begrip bij. Bij de superficie construida con elementos comunes wordt ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw meegerekend.
- entree
- gangen
- trappen
- lift
- andere gemeenschappelijke delen
Drie getallen, één woning
De woning is natuurlijk niet ineens 98 m² aan ruimte waar u uw meubels kunt neerzetten. Het gaat om verschillende oppervlaktebegrippen.
| Begrip | Voorbeeld | Wat het ongeveer zegt |
|---|---|---|
| Superficie útil | 75 m² | De bruikbare oppervlakte binnen de woning |
| Superficie construida | 90 m² | Inclusief muren en constructieve onderdelen |
| Superficie construida con elementos comunes | 98 m² | Inclusief een aandeel in de gemeenschappelijke delen |
Waarom verschilt dit van Nederland?
In Nederland wordt de oppervlakte van een woning bepaald volgens NEN 2580 en de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen. Daarin is vastgelegd wat wel en niet meetelt als gebruiksoppervlakte wonen.
Een Spaanse woning van 90 m² is daarom niet automatisch vergelijkbaar met een Nederlandse woning van 90 m² gebruiksoppervlakte wonen. De vierkante meters lijken hetzelfde, maar de betekenis kan anders zijn.
En wat staat er dan in het Catastro?
Het Catastro is in Spanje een belangrijke bron van vastgoedgegevens. Ook daar kan een oppervlakte staan die afwijkt van een verkoopadvertentie, een bouwtekening of andere documentatie. Een verschil betekent niet automatisch dat één van de gegevens fout is.
- Waar komt het getal vandaan?
- Welke oppervlakte wordt bedoeld?
- Wat is daarin meegerekend?
- Is de oppervlakte daadwerkelijk gecontroleerd?
Een voorbeeld uit de praktijk
U ziet een appartement in Valencia: € 295.000, 90 m², twee slaapkamers. Als Nederlandse koper denkt u al snel aan 90 m² vergelijkbare woonruimte.
Betreft die 90 m² de superficie construida, dan kan de daadwerkelijk bruikbare binnenruimte een stuk lager liggen. Tijdens de bezichtiging voelt het appartement dan helemaal niet als 90 m². Dat betekent niet dat de advertentie fout is — koper en advertentie geven simpelweg een andere betekenis aan hetzelfde getal.
Waar moet u als Nederlandse koper op letten?
- Welk oppervlaktebegrip wordt gebruikt?
- Waar komt het getal vandaan?
- Zijn buitenruimtes meegenomen?
- Zijn gemeenschappelijke delen meegenomen?
- Komt de geregistreerde oppervlakte overeen met de huidige situatie?
- Is de woning daadwerkelijk recent ingemeten?
Daarom meet ik niet alleen de vierkante meters
Wanneer ik een woning in Spanje opmeet, leg ik de huidige situatie ruimte voor ruimte vast. Ik kijk daarbij niet alleen naar de totale oppervlakte, maar ook naar hoe die oppervlakte is opgebouwd.
Bestaande gegevens kunnen vervolgens naast de nieuwe meting worden gelegd: gegevens uit het Catastro, bestaande bouwtekeningen of verkoopdocumentatie.
- welke oppervlakte daadwerkelijk is gemeten
- welke oppervlaktebegrippen worden gebruikt
- welke delen van de woning zijn meegerekend
- waar verschillen tussen documenten vandaan kunnen komen
- hoe de gemeten oppervlakte zich verhoudt tot de bestaande gegevens
Spaanse vierkante meters begrijpelijk gemaakt
Een Spaanse woning hoeft dus niet groter of kleiner te zijn dan wordt aangegeven. Het verschil zit vaak in wat er precies met het aantal vierkante meters wordt bedoeld.
Waar een Nederlandse koper gewend is naar de gebruiksoppervlakte wonen te kijken, kan een Spaanse advertentie een gebouwde oppervlakte vermelden. Dat verschil kan behoorlijk groot zijn. Daarom kijk ik niet alleen naar het getal, maar vooral naar de betekenis erachter.
Wilt u een woning in Spanje laten opmeten of bestaande oppervlaktegegevens laten vergelijken? Bekijk wat ik voor u kan betekenen.
Veelgestelde vragen
- Wat is het verschil tussen superficie útil en superficie construida?
- Superficie útil is de bruikbare oppervlakte binnen de woning. Bij superficie construida kunnen ook muren en constructieve onderdelen worden meegerekend, waardoor dat getal doorgaans hoger uitvalt. Beide kunnen over dezelfde woning gaan.
- Telt een terras mee in de oppervlakte van een Spaanse woning?
- Dat hangt af van de gebruikte definitie. Bij bepaalde Spaanse oppervlakte- en taxatiedefinities kan een overdekt privéterras voor een deel, bijvoorbeeld 50%, worden meegerekend. Het is dus geen vaste regel voor iedere woning of advertentie.
- Is een Spaanse woning van 90 m² hetzelfde als een Nederlandse van 90 m²?
- Niet automatisch. De Nederlandse gebruiksoppervlakte wonen volgt NEN 2580 en de meetinstructie; Spaanse begrippen kennen andere meetregels. De vierkante meters lijken hetzelfde, maar de betekenis kan anders zijn.
- Waarom wijkt de oppervlakte in het Catastro af van de advertentie?
- Omdat de getallen uit verschillende bronnen en definities kunnen komen, of omdat de registratie de huidige situatie niet meer weergeeft. Een verschil betekent niet automatisch dat één van de gegevens fout is; een actuele meting maakt duidelijk waar het verschil vandaan komt.
Verder lezen