Naast NEN 2580 bestaat er de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen. Die instructie is opgesteld door de brancheorganisaties van makelaars en taxateurs en vertaalt de norm naar één werkwijze voor woningen. Sinds 2010 zijn aangesloten makelaars verplicht die instructie te volgen.
Dit is de kern ervan, zonder normtekst.
De vijf hoofdregels
- Meet binnen de buiten- en woningscheidende muren, op vloerniveau per bouwlaag — inclusief alle binnenwanden, óók dragende
- Splits de oppervlakte in vier categorieën: wonen, overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte
- Neem alleen delen met een hoogte vanaf 1,50 meter mee — met één uitzondering: de oppervlakte onder een trap telt wél
- Trek alleen leidingschachten, liftschachten en inspringende bouwdelen vanaf 0,5 m² af; radiatoren, kozijnen en vensterbanken negeert u
- Een trapgat, vide of combinatie daarvan van 4,0 m² of groter valt buiten de oppervlakte; kleiner telt gewoon mee
De grensgevallen waar het misgaat
| Situatie | Hoe het hoort |
|---|---|
| Zolder met vlizotrap | Bergzolder: overige inpandige ruimte, ook boven 1,50 m |
| Zolder met vaste trap en raam vanaf 0,5 m² | Woonruimte, voor het deel boven 1,50 m hoogte |
| Aangebouwde garage (gedeelde muur) | Overige inpandige ruimte, ook zonder binnendeur |
| Ruimte met hoogste punt tussen 1,50 en 2,00 m | Overige inpandige ruimte |
| Dakkapel | Verhoogt het meetbare deel boven 1,50 m — telt dus mee |
| Balkon of dakterras | Gebouwgebonden buitenruimte, apart vermelden |
| Kelder of souterrain | Alleen overige inpandige ruimte als hij bouwkundig slechts als bergruimte geschikt is; bij twijfel geldt de ruimte als wonen |
Wat betekent dit voor u als verkoper?
De opgegeven oppervlakte is een indicatie en geen garantie — kleine verschillen door afronding of interpretatie kunnen altijd voorkomen. In de NVM-koopovereenkomst is daarom standaard vastgelegd dat er geen verrekening plaatsvindt als de werkelijke oppervlakte afwijkt (artikel 6.11), tenzij koper en verkoper daar anders over afspreken.
Dat betekent niet dat het er niet toe doet. Een woning die bewust met 120 m² wordt geadverteerd terwijl het woonoppervlak 104 m² is, levert discussie en aansprakelijkheid op — en brancheorganisaties zoals NVM zien actief toe op naleving door hun makelaars en taxateurs.
Andersom komt net zo vaak voor: een woning die te laag staat geregistreerd wordt jarenlang onder de eigen waarde verkocht of belast.
Veelgestelde vragen
- Is de meetinstructie verplicht voor makelaars?
- Voor makelaars die aangesloten zijn bij een brancheorganisatie zoals NVM, VBO of VastgoedPRO is het volgen van de meetinstructie verplicht bij het aanbieden van woningen. NVM ziet hier actief op toe en kan ingrijpen als de regels niet worden nageleefd. Ook de overheid gebruikt de meetinstructie, onder andere voor de BAG.
- Wat als de opgegeven oppervlakte afwijkt?
- Bij een NVM-koopovereenkomst is standaard geen verrekening bij afwijking afgesproken (artikel 6.11), tenzij partijen dat anders hebben vastgelegd. Bij een materiële afwijking kan een koper de verkoper of makelaar desondanks aanspreken. Een onderbouwd meetrapport voorkomt die discussie, omdat elk getal per ruimte navolgbaar is.
Verder lezen